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关于对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的解读

摘要:关于对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的解读

关于对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的解读

发布: 2011-01-26 00:00:00

详情描述

备受各界广泛关注的《国有土地上房屋征收和补偿条例》(以下简称条例)已于2011年1月21日起正式实施。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比,条例的变化非常大,现结合我集团公司相关业务开展的实际情况和需要,对条例有关内容稍作解读,供大家学习时参考。

一、公共利益征收与商业开发分开,明确了公共利益征收的范围

《条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”同时第八条以列举的方式将“公共利益的需要”界定在:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

从上述规定来看,对符合公共利益需要的范围界定还是比较宽泛,基本上都是由政府自主认定,特别是关于旧城区改建的规定,在第一次征求意见稿中提出了要由达到一定比例被征收人同意才能征收的规定,后来又改成了只要纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,经市、县级人民代表大会审议通过即可。在我集团当中,潇湘公司和湘江宾馆的部分房屋所在的地段纳入了长沙市的旧城改造,如开发需要征收改造区域内其他人的房屋,就可以以旧城改造建设单位名义争取政府政策性征收与补偿的支持。

二、政府是惟一补偿主体,组织实施主体可以是政府征收部门,也可以是该部门委托的单位

《条例》第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”

这意味着公益性征收、补偿的主体只能是政府,组织实施的主体为政府确定的房屋征收部分或者该部门委托的其他不以盈利为目的的单位,而不再包括开发商。

三、征收争执可以提交司法裁决

《条例》第十四条规定:“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”从而突破了以往只能对补偿、安置提起复议或诉讼的局限。

征收决定以政府市、县政府的名义发布,补偿和安置由政府征收部门负责,当达不成补偿或安置协议时,则由市、县人民政府依据本条例决定。被征收人对征收和补偿、安置决定不服的,可以选择提起复议或者行政诉讼。

四、明确了征收补偿的范围

包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

值得注意的是,上述范围不包括收回国有土地使用权的补偿,收回国有土地使用权的补偿要根据《土地管理法》和《国有土地使用权出让合同》处理。

五、在评估机构的选定上倾向体现被征收人的意志,并赋予各方对结果存在异议的救济渠道

因为征收房屋应按照市场价格进行补偿,那么评估机构能否客观公正、依法准确地作出价格评估,将关系到各方的根本利益。条例规定由被征收人协商选定具有相应资质的房地产价格评估机构;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

七、达不成补偿或安置协议的,政府有权决定

房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;另一方面,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对政府的决定不服的,可以依法提起复议或者行政诉讼。

八、违法建筑不予补偿,未进行登记的建筑区别对待

《条例》第二十四条第二款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”从而终结了一直以来补与不补的争议。

九、禁止行政强拆,可以司法强拆

原来的条例赋予了行政机关强制拆迁的权力,本条例规定了被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,只能由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行,在申请时,还应向人民法院附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

十、违法拆迁要依法追究法律责任,暴力拆迁可能被追究刑事责任

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚

十一、本条例禁止违法强拆的规定具有溯及力

本条例自2011年1月21日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁

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